תשתיות העתיד בחשמל, תקשורת ובנייה: המנוף לפיתוח עסקי גמיש במרחב הקיבוצי
גל דקל | מנהלת פיתוח עסקי וקשרי בעלים
הבועה וההזדמנות: דאטה סנטרים בקיבוץ, צוואר הבקבוק בחשמל ועקרונות השומה והפיתוח
בשנתיים האחרונות הפך תחום חוות השרתים (Data Centers) לאחד ממנועי הצמיחה הנדל"ניים והטכנולוגיים המדוברים בישראל. מסמך רשמי של חברת "נגה" חשף כי בישראל הוגשו בקשות להקמת כ-100 דאטה סנטרים בהספק כולל בדיוני של כ-27,000 מגה-וואט – פי שלושה מכלל צריכת החשמל הממוצעת במשק. אולם, מדובר בצוואר בקבוק חמור: רשת החשמל הארצית מסוגלת לקלוט בשנים הקרובות עד 2,000 מגה-וואט בלבד, ורק כ-1,500 מגה-וואט מחזיקים כיום בהתחייבויות חיבור חתומות בפועל. בעקבות העומס, החליטה רשות החשמל על הקפאת טיפול בבקשות חיבור חדשות.
היתרון היחסי של הקיבוצים
בתוך מציאות זו, לקיבוצים יש יתרונות ייחודיים:
1. קרקע זמינה: קרקע זמינה בשימושים מתאימים במרחב הכפרי.
2. ניהול ומכירת חשמל עצמאי: ייצור חשמל סולארי עצמאי ומעמד היסטורי של "מחלק חשמל", המאפשר לנהל ולמכור חשמל באופן ישיר.
3. תשתיות תקשורת: תשתית תקשורת עצמאית ויכולת להגדלת רוחב פס למהירות עיבוד גבוהה.
איך מעריכים שווי נדל"ן לדאטה סנטר? דגשים שמאיים למנהלי הקיבוצים
מבחינה שמאית וכלכלית, דאטה סנטר אינו מבנה תעשייה רגיל, אלא "מעטפת נדל"נית סביב מכונה טכנולוגית".בניתוח השומה של מתקן כזה, יש להביא בחשבון מספר עקרונות מפתח:
• פירוק לשכבות ערך: הקרקע והזכויות הסטטוטוריות מהוות רק 5%-12% משווי הנכס. כ-50%-65% מרוכזים במערכות החשמל והקירור (MEP), הסובלות מאורך חיים קצר (20-10 שנה) ומסיכון התיישנות טכנולוגית גבוה.
• הבחנה בין "בקשה" ל"התחייבות חתומה": הפער העצום במשק בין 27,000 מגה-וואט בבקשות לבין 1,500 מגה-וואט בהתחייבויות מייצג בועה של אופציות פיתוח. אין לתמחר קרקע קיבוצית לפי "פוטנציאל דאטה סנטר" בלבד ללא התחייבות חיבור חתומה מרשת החשמל.
• סיכון אנרגטי דו-כיווני: כיום שווי הקרקע גוזר "רנטת מחסור" בשל מגבלות הרשת. אולם, חדירת מקורות אנרגיה זולים ושופעים (כגון אגירה מסיבית, ייצור עצמאי בגז או כורים מודולריים בעתיד) עלולה לשחוק את פרמיית המיקום ולפגוע בשווי השיורי של הנכס.
• גמישות הסבה ורצפת שימוש חלופי: מומלץ לתכנן מעטפת גמישה (גובה, עומסי רצפה, נגישות) כדי לשמר שווי שיורי כמבנה לוגיסטי במקרה של שינויים טכנולוגיים.
דברו איתי ישירות
גל דקל | מנהלת פיתוח עסקי וקשרי בעלים gal@mishkei.co.il
